آشنایی با شرایط حقوقی ساخت و سازها
دانستنتی‌های حقوقی؛
به گزارش ارتباطات و امور بین الملل شهرداری ارومیه، امروزه به منظور سامان‌بخشي به سيماي شهر، ملاحظاتي از قبيل اصول معماري، فني و بهداشتي در احداث بنا در هر محلي تابع يك‌سلسله ضوابط و قواعدي است كه الزاماً بايد رعايت شود لذا دانستن قوانين مربوط به ساخت و سازها در ارتباط با افرادي كه قصد تغيير در بناي مسكوني يا تجاري خود دارند، يكي از ضرورت‌هايي است كه از طرح پرونده‌هاي وقت‌گير و پرهزينه دادگستري ميكاهد . به‌طور مثال بايد دانست در هنگام صدور پروانه جهت ساختمان جديد بايد در طرح ساختماني يا تغييرات آن حداقل تعداد محل‌هاي پاركينگ، بر اساس معيارهاي مشخص‌شده در ضوابط مربوطه پيش‌بيني شده باشد.
همچنين اگر سازه از لحاظ فني قابل تحكيم و مقاوم‌سازي نباشد يا ذي‌نفع در زمان تعيين‌شده نسبت به مقاوم‌سازي اقدام نكند، حكم مقتضي نسبت به قلع بنا صادر مي‌شود و به اجرا گذاشته خواهد شد . جزييات اين ضوابط و مقررات در سايت شهرداري هر استان قابل دسترسي است زيرا برخي از ضوابط بسته به وضعيت هر استان به تناسب شرايط بومي يا حتي نواحي مختلف يك شهر، متفاوت است .
در شرايط كنوني با پيچيده شدن مسائل شهري، تنوع و كثرت نيازها و احتياجات نمي‌توان شهرها را به حال خود رها كرد تا بدون اتكا به طرح‌هاي جامع، هادي و تفصيلي شكل گيرند . از اين رو ،ی رعايت طرح‌هاي شهري در ساخت و سازها به‌عنوان يكي از بنيادي‌ترين ابزار شكل‌دهي شهرها براساس نظم و برنامه از پيش‌‌تعيين‌شده ضروري است . در اين ارتباط طرح جامع شهري با هدف مشخص كردن جهت‌هاي توسعه و تدوين برنامه شهري و نيز تأمين نيازمندي‌هاي آن بر مبناي پيش‌بيني‌ها و اهداف توسعه شهري، تهيه مي‌شود . به علاوه طرح هادي شهري عبارت از طرحي است كه در آن جهت گسترش آتي شهر و نحوه استفاده از زمين‌هاي شهري براي عملكردهاي مختلف استفاده مي‌شود . طرح تفصيلي نيز كه رعايت آن الزامي است، عبارت از طرحي است كه بر اساس معيارها و ضوابط كلي طرح جامع شهر؛ نحوه استفاده از زمين‌هاي شهري در سطح محلات مختلف شهر و موقعيت و مساحت دقيق زمين براي هر يك از آنها، وضع دقيق و تفصيلي شبكه عبور و مرور، ميزان تراكم جمعيت و تراكم ساختماني در واحدهاي شهري و اولويت‌هاي مربوط به مناطق بهسازي و نوسازي و توسعه و حل مشكلات شهري و موقعيت كليه عوامل مختلف شهري در آن، تعيين شده و نقشه‌ها و مشخصات مربوط به مالكيت بر اساس مدارك ثبتي تهيه و تنظيم مي‌شود .
موارد تخلفات ساختماني
تخلفات ساختماني به معناي نقض قوانين و ضوابط شهرسازي، فني، ايمني و بهداشتي در احداث ساختمان بوده و ابهام در قوانين و مقررات ناظر بر ساخت و ساز از جمله علل تخلف ساختماني است . مبنا و مستند رسيدگي به تخلفات ساختماني در محدوده قانوني و حريم مصوب شهرها ماده صد قانون شهرداري‌ها و تبصره‌هاي يازده‌گانه آن و در خارج از حريم مصوب شهرها، كميسيون بند 3 تبصره 2 ماده 99 قانون شهرداري‌ها است .
در اين ارتباط به هرگونه ساخت و سازي كه فاقد مجوز كتبي از مرجع صدور پروانه باشد بناي فاقد پروانه گفته مي‌شود . حتي اگر مراحل صدور پروانه ساختماني و پرداخت عوارض نيز توسط مؤدي انجام شده اما مبادرت به اخذ پروانه نكرده باشد و شروع به احداث ساختمان خود كند، باز هم مي‌توان آن را ساخت و ساز بدون پروانه به شمار آورد .
حسب قانون چنانچه پلاكي فاقد پلاك ثبتي بوده و در آن ملك اقدام به احداث بناي غيرمجاز شده باشد، نداشتن سند مالكيت مانع رسيدگي و طرح موضوع در كميسيون ماده 100 شهرداري نخواهد بود .
در مورد ساخت اضافه بناي زائد بر مساحت مندرج در پروانه ساختماني و در صورت عدم ضرورت قلع اضافه بنا با توجه به موقعيت ملك از نظر مكاني، كميسيون شهرداري مي‌تواند به جاي حكم تخريب، سازنده را موظف به پرداخت جريمه‌اي كند كه متناسب با نوع استفاده از فضاي ايجاد‌شده و نوع ساختمان از نظر مصالح مصرفي باشد . ( كه در تعيين قيمت اعياني آن تاثيرگذار است .
بديهي است در فرضي كه ذي‌نفع از پرداخت جريمه خودداري كند، مرجع صدور مكلف است مجدداً پرونده را به كميسيون مذكور ارجاع و صدور رأي تخريب را تقاضا كند . كميسيون در اين مورد نسبت به صدور رأي تخريب اقدام خواهد كرد .
از طرفي ديگر، هر نوع احداث بنا مغاير با كاربري تعيين‌شده براي زمين به‌عنوان تغيير كاربري محاسبه مي‌شود و قابل طرح در كميسيون ماده 100 شهرداري است .
لازم است اشاره شود، تخلف تراكم اضافي اصولاً تحت عنوان تخلف از اصول شهرسازي و بعضاً از ضوابط فني يا بهداشتي قابل رسيدگي است . مرجع صدور پروانه بعد از اخذ جريمه بايد گواهي پايان ساخت را صادر كند .
در هر مورد كه مرجع صدور پروانه، حكم صادره درباره جريمه را به اجرا بگذارد، احداث بناي مازاد كه قبل از آن غيرمجاز محسوب مي‌شد، مجاز شناخته مي‌شود اما نكته مهم اين است كه اعتبار رأي بقاي جريمه كميسيون بر تراكم اضافه تنها تا زماني است كه آن ساختمان پابرجا است و در صورت تخريب و تجديد بنا، استناد به رأي صادرشده براي استفاده از تراكم مازاد در ساخت مجدد به هيچ وجه قابل قبول نخواهد بود .
چگونگي تعبيه پاركينگ در مجتمع‌هاي آپارتماني
تأمين و احداث تمامي پاركينگ‌هاي مورد نياز طبق ضوابط مصوب كميسيون ماده 5 شهر تهران تعيين‌شده در پروانه‌هاي ساختماني هر يك از كاربري‌ها، براي تمامي ساختمان‌ها و در همه پهنه‌ها الزامي است و صدور هر گونه عدم خلاف يا گواهي پايان كار، منوط به تأمين كليه پاركينگ‌هاي مورد نياز مذكور، در همان ساختمان يا در پاركينگ‌هاي مشاعي با فاصله حداكثر 250 متر خواهد بود اما در اين خصوص، تفكيك پاركينگ‌ها در مجتمع‌هاي آپارتماني با رعايت كليه حقوق مالكان و خريداران بدون اشكال و موانع بعدي صورت مي‌گيرد . در واقع، اين اقدام در مورد تفكيك اعيان مطلوبيت بيشتري يافته و صورت‌مجلس تفكيكي با رعايت همه جوانب قانون تنظيم مي‌شود .
به اين ترتيب در صورت‌مجالس تفكيكي همواره تعداد پاركينگ‌ها در قسمت مفروزات با مساحت، حدود و شماره قطعه تعيين مي‌شوند و به هنگام انتقال با توجه به صورت‌مجلس پاركينگ متعلق به آپارتمان را با شماره، مساحت و حدود دقيقاً در سند قيد خواهند كرد .
بنابراين چون پاركينگ‌ها جزو مفروضات ساختمان‌ها هستند، جاي اعتراض براي كساني كه پاركينگ نداشته باشند باقي نمي‌گذارد . مطلبي كه بايد مورد توجه قرار گيرد و به واحدهاي ثبتي مربوط مي‌شود، اين است كه در تنظيم صورت‌مجلس تفكيكي براي تعاريف حدود آپارتمان و مفروزات، ديگر ابعاد ذكر نمي‌شود و عدم ذكر ابعاد در مفروزاتي كه در يك طبقه قرار گرفته باشند، مثل انباري‌ها و پاركينگ‌ها و بعضاً موقعيت مكاني چند واحد مفروز انباري يا پاركينگ يا انباري به راحتي مقدور نخواهد بود .
به عنوان مثال، چند واحد پاركينگ حدود چهارگانه خود را به محوطه مشاعي محدود مي‌دارند كه فقط ملاحظه نقشه، شماره آنها را مشخص خواهد كرد لذا نقشه‌برداران و نماينده ثبت بايد به اين نكته توجه كنند كه ذكر حدود پاركينگ‌ها و انباري‌هاي مفروز بايد به ترتيبي باشد كه با تعريف يك يا دو حد، موقعيت مكاني آنها معلوم شود و از تعاريف بسيار مختصر كه چند پاركينگ يا انباري را شبيه به هم معرفي ميكند، پرهيز كنند تا موجبات اشكال بعدي را فراهم نياورد .
لازم به يادآوري است، با انتقال قطعات آپارتماني در صورت وجود انباري و پاركينگ يا يكي از آنها، دفترخانه اسناد رسمي تعلق آن را به آپارتمان در سند انتقال صراحتاً قيد و اعلام ميكند كه خريدار با مراجعه به واحد ثبتي، سند مالكيت آپارتمان و ملحقات آن را كه انباري يا پاركينگ يا احتمالاً چند انباري و يا چند پاركينگ باشد در يك جلد سند مالكيت دريافت مي‌دارد .
بدين ترتيب در حال حاضر، انباري و پاركينگ يا انباري‌ها و پاركينگ‌هاي متعلق به آپارتمان مشخص مي‌شود و معمولاً در صورت‌مجلس تفكيكي قيد مي‌شود انباري‌ها و پاركينگ‌ها به تنهايي قابل انتقال نيست .
در اينجا اين پرسش مطرح مي‌شود كه آيا بعد از صدور اسناد مالكيت قطعات و اختصاص يافتن انباري‌ها و پاركينگ‌ها به قطعات آپارتماني، مالك آن مي‌تواند انباري يا پاركينگ را به غير انتقال دهد؟ يا به عكس مالك مي‌تواند فقط آپارتمان را مورد انتقال قرار داده و انباري يا پاركينگ متعلق به آپارتمان را براي خود باقي بگذارد؟
در پاسخ بايد گفت، هرچند انباري‌ها و پاركينگ‌ها به صورت مفروز بوده و حدود براي آنها مشخص شده است اما مستقل تام نيستند و جزو ملحقات مجموعه ساختماني مورد تفكيك محسوب مي‌شوند و انتقال آنها به اشخاص غير يعني افرادي كه در مجموعه مالكيتي ندارند، ممكن نيست يا اگر انتقال به‌نحوي صورت پذيرد كه انباري يا پاركينگ يا فقط آن دو در يد مالك آن باقي باشد صحيح نيست .
اما انتقال واحدهاي انباري و پاركينگ بعد از صدور اسناد مالكيت به اشخاصي كه در مجموعه مورد تفكيك مالكيت دارند بلامانع است .
واحدهاي ثبتي مي‌توانند پس از انجام معامله و اخذ مدارك انتقال رسمي با توضيح لازم در سوابق ثبتي و پيش‌نويس سند مالكيت، قطعه يا قطعات خريداري جديد را به واحد آپارتماني مورد مالكيت قبلي خريدار ملحق كنند .